Сравниваем банки по ипотеке: какие колонки в таблице решают

[m_orlov]

Завел тему, потому что опять встретил человека, который выбрал банк по рекламному баннеру «от 6%» - и потом удивился, почему платеж вышел другим. Этот идеальный заемщик из баннера, кстати, в природе почти не встречается: зарплатный клиент конкретного банка, электронная регистрация, полный пакет страховок, первоначальный взнос выше планки. Убери любое - плюс 0,5-2 процентных пункта сверху.

Считать надо ПСК - полную стоимость кредита. Банк обязан ее раскрывать по закону (353-ФЗ), и именно ее - под свой профиль - стоит гонять в таблицу. Воображаемый заемщик из буклета для расчета не годится. У меня своя ипотека с 2017-го, гашу досрочно, так что таблица не теоретическая.

Вот что у меня есть по каждому банку.

Ставка. Тут три цифры: базовая, при зарплатном проекте, при электронной регистрации. Расхождение между базовой и минимально возможной - это ваш персональный потолок скидок. Если зарплату туда не перевести и от электронной регистрации отказаться, к какой цифре реально выйдете - вот это и пишу.

ПСК под мой профиль. Считается через калькулятор на сайте банка или через менеджера - под сумму, срок и первоначальный взнос, которые нужны мне. Конкретная цифра с адресом: банк, дата расчета, параметры кредита. Без этой колонки таблица не работает вообще.

Первоначальный взнос и страховку держу вместе - оба напрямую двигают ставку. При взносе ниже 20% многие банки накидывают надбавку; тут могу ошибаться в точных цифрах, но порядок 0,5-1 п.п. я видел. По страховке: имущество - обязательное по 102-ФЗ об ипотеке, жизнь и титул добровольные, но отказ от них банк компенсирует надбавкой к ставке, и этот размер тоже идет в колонку. И отдельно - можно ли страховаться в любой аккредитованной компании или только у «партнеров» банка. Тарифы у партнеров часто выше рынка, точную вилку они не публикуют, прикидываю по тому, что видел, но разброс ощутимый.

Требования к стажу и доходу. Минимальный стаж на последнем месте, общий стаж, подтверждение дохода. Банки расходятся: одни принимают справку по форме банка и выписку, другие настаивают на 2-НДФЛ. Для самозанятых - отдельная история с подтверждением.

Льготные программы. Семейная ипотека, господдержка - проверяю, попадаю ли вообще. Если да, сравниваю ставку по льготной программе с рыночной. Деталь: субсидированную ставку банк получает от государства, маневрировать ею меньше пространства, зато первый взнос по программам часто выше минимального рыночного.

Когда все сведено в одну таблицу с одинаковыми параметрами кредита, картина обычно разворачивается неожиданно. Банк с минимальной рекламной ставкой нередко проигрывает по ПСК - из-за дорогой страховки у аффилированной компании или жестких условий скидки, которые конкретному человеку не подходят. Я еще когда в банке работал, на ипотечном полигоне такого насмотрелся: надбавка за отказ от страховки не прибавляется снаружи, а зашита в оффер изнутри, пересчитывается. Поэтому и смотрю на итоговый ПСК, а красивую формулировку условия оставляю в стороне.

Конкретные ставки тут не называю - меняются каждые несколько недель. У хорошей цифры есть адрес и дата, у форумного поста их нет.

Кто-нибудь наталкивался на большой разрыв между рекламной ставкой и тем, что реально предложили после расчета?

[Falkon]

В 26.06.2026 в 09:00, m_orlov сказал:

Кто-нибудь наталкивался на большой разрыв между рекламной ставкой и тем, что реально предложили после расчета?

Интересно скорее кто наталкивался на цифру озвученную в рекламе?

 

Посчитать что и как не так просто, а вернее совсем не просто, на бумаге все сказачно, а потом возникают нюансы... А особенно интересно становится, когда обходишь несколько банков, сравниваешь условия, выбираешь самый оптимальный и.... отказ... А дальше уже может начинаться паника, и может быть не до подсчётов, лишь бы успеть купить...